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  地產集團整體上市,無疑是上海(樓盤)房地產國資改革的另一重頭戲。記者註意到,中華企業、中星地產以及地產集團旗下的其他優質地產開發項目會不會合並,最終組成一個龐大的上海地產開發航母,成為投資者最為關註的內容。

  然而,導致中華企業凈資產收益率偏低的原因,不僅有高額融資成本帶來的影響。存貨周轉速度偏低,同樣是導致中華企業凈資產收益率偏低的原因。據東方財富網顯示,萬科的存貨周轉率為1300、1400多天,而中華企業去年的存貨周轉天數高達3800多天。

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  那麼,為何中華企業的周轉速度會比同行慢很多?

  不過,能夠真正提升中華企業經營能力的,還是國資改革帶來的企業激勵機制的變化。蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者,此前國資委對央企的重組,曾 經促成很多房企負責人著重考慮凈資產收益率的提升。他們通過加速存貨周轉速度,降低售價的方式,來提升凈資產收益率,並獲得瞭不錯的成功。

  中金公司預測,中華企業主要融資渠道以高成本信托為主,單季度的利息費用在1.5億~1.8億元之間,高融資成本使得公司未來兩到三年難以獲得快速業績增長。

  但高毛利並沒有為中華企業的股東帶來良好的股東回報。東方財富網根據中華企業2012年年報數據測算得出,其凈資產收益率僅為9.94%,還不到萬科的一半,低於行業平均水平。

 或成國資地產整合平臺

  中金公司研報稱,中華企業3季度單季度財務費用1.8億元;公司凈負債率較年初提升55.9個百分點至208.6%,上述融資成本對中華企業來說顯然是偏高的。根據公司三季度報告,前9月中華企業的凈利潤總額不過2.69億元。

內容來自sina新聞



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  在這樣的背景下,國資改革對中華企業來說就會有非常重要的意義。國泰君安研報稱,一旦國資啟動改革,中華企業將迎來巨大利好。研報認為,中華企業符合"大集團、小公司"特征,大股東上海地產集團與公司存在同業競爭問題,公司有望成為上海國資地產整合平臺。



  中國房地產業協會公佈的2013中國房地產開發企業500強測評榜單顯示,中華企業排名第144名,中星地產則排名178名。從上述排名來看, 兩傢公司的規模和實力非常接近,再加上地產集團旗下其他的地產資源,一旦上海地產集團整體上市成功,其實力顯然要比目前的中華企業實力強得多。從毛利水平 來看,中華企業或是目前地產股中利潤率最高的幾傢地產公司之一。從2010年到2012年,中華企業連續三年的毛利率都達到瞭40%左右的水平,高於行業 水平。

  周轉速度的放慢,不僅令公司的凈資產收益率下降,也加大瞭公司方面的資金壓力。

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  克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,造成一個公司周轉速度慢的原因有很多,其中最為重要的是銷售和產品方面。

  上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍則進一步透露,周轉速度慢很多時候是企業有意為之。如果一個開發商拿地成本很低,而目前同區域的其他地塊價格已賣得非常貴瞭,在這個時候,開發商通常會有惜售心理,不願意快速賣房。

  上述說法與目前中華企業的現狀很接近。盡管在過去三年時間,中華企業和旗下的古北集團曾多次參加土地拍賣,但斬獲的新增土地非常少。在土地價格水漲船高,新增土地又少的情況下,中華企業顯然很難像萬科那樣采取高周房貸利率基隆二胎年息轉的策略,將房屋平價銷售。

  不過,公司方面否認瞭上述觀點。中華企業稱,不存在不願意犧牲利潤率而導致降低周轉率的情況,對於存貨周轉天數較長的問題,公司正在積極研究。公司方面強調,作為房地產企業,利潤指標始終是放在首位的。

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  事實上,一旦包括中星地產在內的房地產企業及項目並入到中華企業,後者的土地儲備有望迅速大幅增加。

  記者統計,截至今年上半年,中華企業在上海開發的項目總共有6個,總建築面積達到160萬平方米。而中星集團正在銷售中的住宅項目就達到6個,其中部分項目因為擁有稀缺資源而售價較高。

滬國資改革地產集團龐大資產或註入中華企業

 周轉速度拖累盈利能力

  原創:



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-25/08172508679.shtml

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